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150-0 B ter: comment réinvestir la plus-value de cession dans l’immobilier ?

Updated: Nov 27, 2023

Vous êtes actionnaire ou chef d’entreprise d’une société dont vous avez récemment cédé les titres dans le cadre du régime de l’apport cession (150-0 B ter) ?


Vous recherchez des solutions immobilières pour réemployer vos fonds en répondant à cette contrainte fiscale ? Cet article est fait pour vous !


Régie par l’article 150-0 B ter, cette opération d’optimisation fiscale permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’un report d’imposition sur les plus-values générées lors de la cession de votre participation.


  • Quelles sont les conditions du remploi ?

  • Quels sont les investissements immobiliers éligibles ?


➡️Principe


La technique de l’apport-cession (prévue par l'article 150-0 b Ter du CGI) consiste pour un dirigeant à apporter dans un premier temps et en amont de la vente de sa société, tout ou partie des titres de celle-ci à une holding généralement constituée dans ce but.


En contrepartie de cet apport, il recevra des titres de cette structure. C’est cette holding qui, dans un second temps, procédera à la cession des titres apportés auprès d’un futur acquéreur.


Ainsi, le chef d’entreprise pourra optimiser sa fiscalité et obtenir une plus grande flexibilité financière pour soutenir ses futurs projets professionnels.


En effet, dans le cas d'une vente directe de l'entreprise, la plus-value réalisée est immédiatement assujettie au prélèvement forfaitaire unique (PFU), correspondant à un taux total de 30% — se décomposant en 12,8% pour l'impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux. À cela peut s'ajouter une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), dont le taux varie entre 3% et 4% selon le revenu fiscal de référence de l'entrepreneur.


Ce régime fiscal, sous certaines conditions, permet à un chef d’entreprise de placer l’impôt de plus-value en report, sous réserve de respecter un certain nombre de conditions.


Au bout de 3 ans, la holding pourra ensuite céder sa filiale en bénéficiant d’un régime de report d’imposition, définitivement acquis. La plus-value n'est pas imposée.


A noter qu’il est possible de céder les titres de sa holding avant 3 ans tout en conservant l’avantage fiscal, à condition de réinvestir, dans les 2 ans qui suivent la cession, 60% du produit de cession dans des solutions éligibles.


Un dispositif très avantageux fiscalement devenu incontournable pour qui souhaite céder son entreprise.


➡️Fonctionnement

Fonctionnement de l'article 150-0 B ter

➡️Exemple de calcul

Cession directe des titres de la société

Apport-cession et report d’imposition

Prix de cession

1 000 000 €

1 000 000 €

Prix de revient des titres

20 000 €

20 000 €

Plus-value

980 000 €

980 000 €

Impôts sur la plus-value (30%)

294 000 €

294 000 €

Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (calcul simplifié à 3%)

14 400 €

0 €

Sommes nettes perçues par le chef d'entreprise

691 600 €

1 000 000 € dont 600 000 € (60%) en obligation de réinvestissement

➡️Réinvestir oui, mais sur quoi ?


Obtenir un niveau satisfaisant de rémunération des fruits de la cession nécessite de segmenter le déploiement des capitaux perçus sur différentes typologies d'actifs et horizons de temps. En effet, chaque classe d'actif présente ses propres avantages et inconvénients, en termes de performance, de risque et de liquidité.


En introduisant l’immobilier comme classe d’actif dans votre portefeuille de remploi, il est possible de réduire le risque global tout en maintenant une rentabilité cible attractive.


Le marché immobilier entre dans un nouveau cycle qui fait suite à la hausse des taux initiée par les banques centrales occidentales. Ce cycle est producteur de nouvelles opportunités pour les investisseurs en fonds propres qui entrent aujourd’hui sur le marché.


Dans une optique de stratégie d'investissement performante, l'immobilier non coté compte ainsi parmi les supports les plus attractifs du moment et certaines solutions immobilières sont éligibles au mécanisme du 150-0 b ter.


En effet, certains clubs deals ou fonds immobiliers peuvent proposer des rendements cible de 6% à 11% avec des niveaux de risques nettement inférieurs à ceux des marchés financiers du fait de leurs sous-jacents tangibles.



Certaines activités immobilières sont éligibles à ce dispositif, notamment :


  • la promotion immobilière,

  • les activités de marchand de biens,

  • Certaines activités liées aux nouveaux usages (coworking, coliving), la logistique, l'activité hôtelière et para-hôtelière sous certaines conditions,

  • les activités de gestion viticole et forestières.


Ces activités sont considérées comme économiques et/ou commerciales car elles impliquent une gestion active, des moyens humains et matériels importants.


Ces différentes catégories d'activités présentent également des potentialités de rendement élevés, sans toutefois qu’ils soient garantis. Par exemple, l'immobilier “Value Added” consiste à acquérir des actifs immobiliers résidentiels ou tertiaires décotés pour les repositionner sur le marché après avoir réalisé d’importants travaux de rénovation.


Dans les grandes villes françaises, le marché immobilier résidentiel est plus résistant en raison de la pénurie de logements et du niveau d'épargne élevé des Français. Cependant les activités de promotion immobilière, bien qu'éligibles en tant qu'activités commerciales, comportent souvent des risques élevés, en particulier pour les non-initiés.


L'industrie hôtelière, tout comme celle des séjours courte durée, connaissent également une reprise, avec une forte affluence touristique en France depuis la levée des restrictions sanitaires. Les taux d'occupation des hôtels sont proches de leurs niveaux maximums.


Quant au secteur para-hôtelier, bien qu'il soit relativement méconnu, il offre des opportunités intéressantes. La para-hôtellerie implique la location meublée avec des services supplémentaires tels que la réception, le petit-déjeuner et le nettoyage des locaux. Il convient d'être prudent, car l'éligibilité des activités para-hôtelières, comme les gîtes ruraux ou les chambres d'hôtes, au dispositif 150-0 B ter, bien que courante, n'est pas automatique et repose sur la jurisprudence du Conseil d'État et sur la nature économique de ces activités.


#non éligible


Les activités immobilières non éligibles incluent principalement la gestion et la location nue et meublée de biens immobiliers. Ces activités, considérées comme passives, ne nécessitent pas le même niveau d'engagement et d'investissement que les activités admissibles et ne sont ainsi pas considérées comme des activités économiques opérationnelles. En conséquence, elles ne répondent pas aux critères d’éligibilité exigés par l'article 150-0 B ter.


En outre, la gestion de son propre patrimoine, qu'il soit mobilier ou immobilier par exemple, en est exclue.


➡️Exemple de portefeuille 150-0 B ter


Voici un exemple de portefeuille proposé par JASON aux entrepreneurs en recherche d’opportunités de réinvestissement :

  • Un rendement annuel cible de 6,9%*,

  • Un ratio de risque moyen de 4,2 / 7,

  • Des fonds récents qui seront déployés dans momentum d’investissement attractif,

  • Une allocation diversifiée sur des sociétés de gestion et des stratégies complémentaires, ainsi que différentes typologies d’actifs,

  • La prise en compte des nouvelles normes environnementales et du label ISR

Fonds

Souscription

Rendement cible*

Gain cible

Risque SRI

Logistique

250 000 €​

7,0%

17 500 €

1,0

Diversifié value add

250 000 €

8,0%

20 000 €

1,5

Coliving

250 000 €

10,0%

25 000 €

1,8

Foncier forestier

150 000 €

2,5%

3 125 €

0,3

Foncier viticole

150 000 €

2,5%

3 125 €

0,3

Répartition portefeuille Article 150-0 B ter

*Les performances passés ne préjugent pas des performances futures


➡️Résumé des avantages

  • Céder son entreprise en différant l'impôt dû sur les plus values de cession ,

  • Employer l’impôt reporté à des investissements judicieux,

  • Diversifier son portefeuille d’actifs et son risque en investissement dans des sous-jacents tangibles,

  • Soutenir et financer le développement de l’économie créant ainsi emploi et richesse,

  • Bénéficier de l’expertise de sociétés de gestion réputées.


➡️L'avis de JASON

Le mécanisme d'apport-cession est aussi avantageux que technique. Certains dirigeants ayant réalisé eux-mêmes l'opération ont éprouvé des difficultés à déployer les 60% de leur produit de cession dans le délai de 24 mois de manière équilibrée et diversifiée.


L’enjeu est en effet de respecter toutes les conditions, tant sur les fonds éligibles que sur le ratio de réinvestissement et la création de la holding entre autres. Ne pas respecter le formalisme, le timing et le montage financier d'une opération d'apport-cession pourrait conduire l'administration fiscale à la requalifier.


Pour cela, JASON a développé une offre dédiée aux entrepreneurs en recherche d’opportunités de réinvestissement qui se fonde sur 2 expertises complémentaires : une connaissance approfondie de la gestion et optimisation du patrimoine du chef d’entreprise ainsi que la sélection minutieuse des solutions de réinvestissement les plus qualitatives.


L'investissement dans un fonds immobilier éligible au 150-0 b ter réunit deux avantages de taille : un rendement potentiel élevé et une stratégie d'optimisation fiscale attractive, ce qui en fait une opportunité intéressante pour les entrepreneurs et les investisseurs. Afin d'en profiter pleinement, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher de nos experts.



Enfin, nous vous invitons à recourir aux services d'experts en opération d'investissement et d'optimisation fiscale. Un avocat fiscaliste sera un appui précieux pour valider l’éligibilité de vos opérations.

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