Malgré les secousses, pour le secteur immobilier confronté à un cycle de resserrement monétaire inégalé depuis quatre décennies, la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) a tenu bon en 2023 avec un taux de distribution moyen qui s'affiche à 4,52%, selon l’Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).
Dans ce contexte, certains fonds immobiliers non cotés tels que les SCPI ont subi une baisse de la valorisation de leurs actifs et une raréfaction de leur collecte. Si cette situation a posé des défis importants pour les SCPI historiques, elle représente une opportunité pour les véhicules les plus récents, non détenteurs d'immobilier ancien acquis en haut de cycle. Analyses.
➡️2023 : une année de transition
Après une décennie de forte collecte, face à l'augmentation des taux d'intérêt qui affecte l'ensemble du marché immobilier, l'année 2023 s’est caractérisée par un triple phénomène qui touche les fonds immobiliers, et notamment les SCPI : un recul notable de la collecte, un ajustement à la baisse des valorisations immobilières et des retraits massifs concentrés principalement sur les SCPI historiques.
Recul de la collecte
Baisse significative de la collecte brute à 7,7 Mds €, soit près de 34% par rapport à l'année précédente. Cette baisse doit être nuancée, car ce niveau de collecte demeure le quatrième plus élevé dans l'histoire du secteur. Malgré une dynamique commerciale affaiblie, les SCPI ont montré une résilience supérieure à celle d'autres fonds immobiliers grand public, avec une collecte nette comparable
à celle de 2020, avec 5,7 Mds €.
Baisse des prix de part
En 2023, 26 SCPI ont réduit leur prix de part, tandis que 13 ont enregistré une hausse. La baisse moyenne des prix, pondérée par la capitalisation, a été de 4,9%, signifiant que les véhicules concernés ont vu leur prix de souscription réduit de plus de 10% en moyenne.
D'un point de vue sectoriel, les SCPI de bureaux, caractérisée par des profils similaires : des SCPI anciennes, fortement capitalisées, possédant de grands immeubles de bureaux mono-locataires situés en périphérie de Paris, s’effacent au profit des SCPI diversifiées (42% de la collecte annuelle), confirmant leur montée en puissance. Sur les 14 SCPI affichant un rendement supérieur à 6%, 11 appartiennent à cette catégorie, bénéficiant notamment de lancements récents, d'une diversification géographique internationale fiscalement favorable.
Les SCPI de commerces affichent une relative stabilité alors que celles liées aux secteurs de la santé et de la logistique continuent de montrer une dynamique positive, avec une stabilité des rendements, des valeurs de part et des niveaux de collecte élevés, particulièrement notables pour les SCPI Activimmo (Alderan) et Pierval Santé (Euryale AM), cette dernière réalisant la plus importante collecte brute de l'année à hauteur de 416 millions d'euros.
Les SCPI qui ont réduit le prix de leur part devraient mécaniquement voir leur taux de distribution augmenter permettant de leur conférer à nouveau de l’attractivité.
Retraits massifs sur les SCPI historiques
Ces SCPI, souvent liées aux réseaux bancaires et majoritairement investis dans l'immobilier de bureaux franciliens, ont été particulièrement touchées, avec des demandes de retrait de près de 3 Mds €, traduisant une perte de confiance des épargnants. Un volume substantiel de parts, estimé à 500 M€, était encore en attente de retrait à la fin de l'année, soutenant la pression sur ces véhicules.
Stabilité du rendement avec des disparités notables
En 2023, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont conservé un rendement moyen stable à 4,52%, soulignant la solidité de leur modèle locatif, selon l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).
Selon l'Aspim, le taux de distribution moyen sur le marché des SCPI s'est établi à 4,52 % en 2023, restant stable en comparaison avec 2022 et masquant d'importantes disparités. 14 SCPI ont enregistré des rendements égaux ou supérieurs à 6 %, marquant une nette augmentation par rapport à l'année précédente.
Ce que ne montre pas le rendement moyen des SCPI, exprimé en taux de distribution (calculé à partir de leur prix au 1er janvier de chaque année), c’est la diversification accrue des performances entre les véhicules.
Les rendements des SCPI étaient relativement homogènes durant la dernière décennie, une période de faibles taux d'intérêt, mais 2023 a vu une divergence notable dans ces performances avec d’un côté les SCPI de grandes capitalisations qui ont enregistré les rendements les plus faibles, influençant la moyenne générale et de l’autre les SCPI récentes, profitant d'un marché favorable sans être affectées par la dévaluation des portefeuilles immobiliers anciens, qui ont enregistré des rendements supérieurs à 6%, doublant leur nombre par rapport aux années précédentes.
Ce contexte a engendré une polarisation marquée en 2024 entre les SCPI récentes, performantes, et les fonds plus anciens, freinés par des cycles d'investissement passés.
➡️2024 : Profiter de rendements élevés dans le nouveau cycle immobilier
Si le nouvel environnement de taux constitue une bonne nouvelle, l’environnement devrait demeurer instable sur certaines typologies d’actifs. Les prix des actifs qui ne sont plus en ligne avec les besoins des utilisateurs, notamment les bureaux obsolètes en périphérie des grandes villes, seront particulièrement pénalisés.
Par ailleurs, un montant élevé de dettes a été contracté par certains opérateurs lorsque les taux étaient très bas et, impactés par un stress de liquidité, certains devront céder des actifs à des prix décotés contribuant à renforcer le mouvement de baisse des prix sur ces actifs.
La polarité va ainsi être de plus en plus forte entre les acteurs fragiles, historiques, impactés par des cycles d'investissement antérieurs, et ceux, bien plus solides, qui pourront tirer avantage d’un marché baissier. Ces derniers pourront être offensifs et saisir des actifs jugés trop chers il y a quelques mois encore et qui affichent désormais des taux de rendement attractifs, pour nourrir les patrimoines de qualité avec des actifs à plus haut rendement permettant de soutenir les performances à venir.
Pour les investisseurs, l’année 2024 représente une année idéale pour saisir des opportunités immobilières au travers de véhicules récents, bénéficiant d’une forte dynamique de collecte et qui disposent d’une marge de manœuvre financière suffisante pour saisir ces opportunités.
Certaines SCPI récentes se sont d'ailleurs démarquées par des rendements exceptionnels :
Transitions Europe d'Arkéa REIM, lancée en 2022, a offert un taux de distribution (TD) de 8,16 %, avec un taux de rendement interne (TRI) ciblé sur 10 ans de 7 %.
Remake Live de Remake AM, également lancée en 2022, a présenté un TD de 7,79 % et un TRI ciblé à 10 ans de 5,9 %.
Ces performances remarquables des fonds récents sont particulièrement notables, car contrairement à environ vingt SCPI historiques, qui représentent plus de 40 % de l'encours total des fonds selon l'ASPIM, ces fonds n'ont pas réduit leur prix de part.
Cette dichotomie entre les SCPI historiques et les nouveaux fonds pourrait même s'accentuer en 2024, avec les anciens fonds peinant à attirer de nouveaux capitaux tandis que les nouveaux véhicules attirent une part significative des nouveaux capitaux investis par les épargnants. Les investisseurs, échaudés par les récentes baisses des prix de part en 2023 et au début de 2024, se tournent vers les SCPI les mieux classées offrant des taux de distribution élevés dans un contexte où la hausse des taux d'intérêt semble toucher à sa fin et où les placements monétaires pourraient perdre de leur attractivité dans les mois à venir.
La majorité des SCPI ayant offert des rendements supérieurs à 6 % en 2023 prévoient de maintenir des dividendes similaires pour 2024. Les rendements immobiliers élevés actuels sur le marché leur permettent de déployer leurs capitaux dans des conditions optimales.
Les récentes acquisitions de ces SCPI révèlent des taux de rendement immédiats parfois supérieurs à 8 %, et même des opportunités négociées dépassant les 10 % dans certains cas.
➡️L’expertise de JASON
En 2024, l'intensification de la polarisation du marché des SCPI crée des opportunités pour les investisseurs recherchant des rendements élevés sans contrainte de gestion.
Cette dynamique prévisible avait influencé la philosophie de notre portefeuille, nous orientant vers des SCPI bien orientées pour capitaliser sur les avantages du nouveau cycle immobilier.
Fort de plus de 20 ans d'expérience cumulée et d'un historique prouvant notre capacité à prévoir les tendances du marché, nous nous affirmons comme votre conseiller de confiance pour la sélection de SCPI.
Notre expertise, combinée à une méthodologie d'analyse approfondie et à une stratégie de gestion de portefeuille bien pensée, nous permet de cibler les SCPI les plus prometteuses.
Nous engageons donc notre savoir-faire au profit de nos clients, orientant leurs investissements vers des fonds non seulement récents et dynamiques, offrant des rendements supérieurs à 6%, également capables de bénéficier d'un marché en mutation.
Notre cœur de portefeuille de SCPI, avec une capitalisation moyenne de 172 M€, 2 SCPI qui ont revalorisé leurs prix de part en 2023 et un rendement cible de 6,36%* :
*Rendement 2023. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.