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Comment le démembrement de parts de SCPI peut optimiser votre stratégie patrimoniale ?

Si les parts de  SCPI  (société civile de placement immobilier) peuvent être acquises de manière « traditionnelle », c’est-à-dire en pleine propriété, par les épargnants il existe une autre forme de détention moins connue permettant d’optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine à terme : le démembrement. Comment cette approche peut-elle optimiser votre stratégie patrimoniale ?


➡️La SCPI 


La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement permettant de se constituer, sans contrainte de gestion,  un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, résidentiel), dans des thématiques différentes (santé, éducation, tourisme, hôtellerie, logistique) en France ou en Europe.


Les épargnants sont de plus en plus nombreux à investir en SCPI, au travers d’objectifs variés et souvent complémentaires : développer leur patrimoine, générer des revenus complémentaires, diversifier leurs placements, valoriser leur capital à long terme ou transmettre celui-ci dans les meilleures conditions.


➡️Qu’est-ce que le démembrement ?


La propriété est le «droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, selon l’article 544 du Code civil. Ce droit s'applique aux biens de type meubles ou immeubles. Plusieurs droits composent la pleine propriété d’un bien immobilier, et les parts de SCPI : 


  • L’usufruit : le droit d'user du bien (l’usus) et d'en tirer les fruits (le fructus) ; 

  • La nue-propriété : le droit d’en disposer (l’abusus). 


Lorsque ces droits sont détenus par plusieurs personnes, ou plusieurs associés dans le cas d’une SCPI, les droits de propriété sont dits « démembrés ». Il existe différentes formes de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager. 


➡️Le démembrement temporaire


Dans le cadre d’un démembrement temporaire de parts de, l’usufruitier perçoit les revenus potentiels versés par la SCPI, alors que le nu-propriétaire détient les parts sans percevoir de revenu. Ce dernier récupérera l’usufruit, donc la pleine propriété des parts, au terme du démembrement dont la durée est fixée à l’acquisition des parts. 

Le coût de l’investissement est limité : le prix de la nue-propriété représente couramment entre 65 % et 80 % de la valeur en pleine propriété.

Avantages du démembrement temporaire de parts de SCPI pour le nu-propriétaire 


  • Il bénéficie d’une décote à l’achat de la part en fonction de la durée choisie. Durant la phase de démembrement, il ne supporte aucune fiscalité sur le revenu, 

  • Il n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière sur ses parts de SCPI :  le montant investi en nue-propriété n’est pas pris en compte dans la base taxable à l’IFI. 

  • À l’issue du démembrement, il retrouve automatiquement la pleine propriété des parts (dont la valeur peut avoir évolué) et perçoit les revenus liés. Il sera alors fiscalisé sur ces revenus. 

Inconvénients du démembrement temporaire de parts de SCPI pour le nu-propriétaire 


  • La liquidité des parts en nue-propriété est inexistante, 

  • L’engagement de l’associé est ferme pendant toute la phase de démembrement.


➡️Le démembrement viager de parts de SCPI, avec donation


Le démembrement viager offre la possibilité pour l’associé de diviser l’usufruit et la nue-propriété de façon à préparer la transmission de son patrimoine. La nue-propriété est donnée aux héritiers grâce aux abattements prévus par l’administration fiscale (le don manuel, l’abattement pour donation et succession). Les  parents usufruitiers perçoivent les revenus, et les enfants nus-propriétaires en détiennent les parts. 


Le démembrement viager prendra fin au décès des usufruitiers. Les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes et commencent donc à percevoir les revenus. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon le barème légal, c’est-à-dire en fonction de l’âge de l’usufruitier. 


Le démembrement dit viager est un mécanisme généralement utilisé pour répondre à un besoin double : obtenir des revenus complémentaires (non garantis) tout en protégeant le conjoint survivant, et anticiper sa transmission. 


Exemple de donation en démembrement viager


Un parent de 64 ans souhaite investir 150.000 euros en parts de SCPI et anticiper la transmission pour son fils unique. Selon le barème fiscal en vigueur, la valeur de la nue-propriété donnée sera de 60% soit 90.000 euros. 


Grâce à l'abattement prévu par l’administration fiscale, d’un montant de 100.000 € par parent tous les 15 ans, il n’y aura alors aucune fiscalité appliquée à la donation.


Avec un rendement cible de 6,50% : la transmission est préparée, et l’usufruitier touchera autour de 1.000 euros de revenus bruts complémentaires par mois.


Investir en SCPI en démembrement viager permet à la fois d’optimiser sa succession, de percevoir des revenus complémentaires immédiats et d’augmenter la valeur du patrimoine transmis à ses héritiers.


Source : extrait du barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété prévu par l’art. 669 du Code Général des Impôts


➡️A qui s’adresse le démembrement de parts de SCPI ?


Le démembrement de parts de SCPI est particulièrement adaptée aux épargnants fortement fiscalisés, sans besoin de revenus immédiats et aux épargnants ayant les objectifs suivants : 


Bénéficier d'une décote à l'acquisition

En contrepartie d’une période pendant laquelle aucun revenu n’est perçu,, le prix d’acquisition est réduit. Plus la durée choisie sera longue, plus la décote sera importante. 


Optimiser la fiscalité sur le revenu et sur le patrimoine

Pour le nu-propriétaire, pendant toute la durée du démembrement, il n’y a pas de dividendes perçus donnant lieu à une fiscalité sur le revenu, ni de fiscalité liée à l’IFI. À la fin du démembrement, la pleine propriété des parts est reconstituée et la perception des revenus potentiels démarre ainsi que la fiscalité sur les revenus perçus et le cas échéant à l’IFI. 


Préparer des revenus complémentaires futurs, anticiper des projections de dépenses

Passage à la retraite, financement des études de ses enfants ou petits-enfants… 


Anticiper la transmission

En situation de détention des parts en pleine propriété, il est possible de donner uniquement la nue-propriété à ses héritiers et de continuer à percevoir l’intégralité des revenus toute sa vie ; les héritiers deviennent ensuite pleinement propriétaires des parts sans droit à payer. 


➡️L’avis de JASON


Le nouveau cycle immobilier qui se dessine va offrir des opportunités d’investissement attractives pour les nouveaux investisseurs et nous considérons les SCPI comme des opérateurs privilégiés. 


Le démembrement de parts de SCPI rigoureusement sélectionnées s’avère une stratégie d'investissement particulièrement efficace pour optimiser la fiscalité des flux locatifs, de l’IFI, et répartir ses actifs entre ses enfants afin de préparer et d’optimiser sa transmission. 


Avec plus de 20 ans d’expérience en gestion de fortune et société de gestion immobilière, l’équipe de JASON a rapidement intégré ce changement de paradigme dans ses préconisations pour ne recommander que des SCPI en mesure de tirer parti de ce nouveau cycle immobilier.




Nous mettons une méthodologie éprouvée à votre service, pour créer ou arbitrer votre portefeuille, en tenant comptes notamment des lignes directrices suivantes  :


  • Appréhender votre situation patrimoniale au travers de notre expertise en gestion privée,


  • Identifier les SCPI à potentiel à travers une méthode quantitative visant à suivre les ratios clé (rendement, décote, prime de risque, report à nouveau, politique d’arbitrage, liquidité des parts). Cette méthode est complétée par des entretiens avec les gérants qui présentent leur stratégie, les risques et les opportunités,


  • Rationaliser les lignes du portefeuille et diversifier les SCPI selon , les typologie d’actifs, l’exposition géographique et les gestionnaires,


  • Optimiser la fiscalité en choisissant le mode de détention adapté à la situation de chacun: démembrement de propriété, assurance vie, SCI ou encore l’usage des  SCPI européennes afin de bénéficier des avantages relatifs aux revenus de source étrangère.

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