La persistance de taux directeurs élevés, la conjoncture économique en berne et la lenteur des banques à accorder des crédits pourraient être les ingrédients d’une année opportuniste pour le marché du crowdfunding immobilier.
Malgré une collecte en baisse en 2023, cette classe d'actifs a continué à séduire les investisseurs grâce à des rendements moyens dépassant 10 % et représente une excellente opportunité pour les investisseurs cherchant à diversifier leurs portefeuilles ou à optimiser leur trésorerie. Elle offre un rendement très élevé et constitue un moyen de s’exposer à l’immobilier sans les contraintes traditionnelles liées à cette classe d’actifs, notamment fiscales, car elle ne tombe pas sous le régime des revenus fonciers et est exemptée de l'IFI.
➡️ Rappel sur le crowdfunding immobilier
Connu également sous le nom de “dette privée immobilière”, il s’agit d’une solution de placement permettant à des investisseurs privés de financer la réalisation de projets immobiliers au travers de prêts à des professionnels du secteur, sous la forme d’une émission obligataire, d’une durée généralement comprise entre 6 et 36 mois. Les rendements dont bénéficient les investisseurs sont de l'ordre de 9 % à 12 %.
➡️ Chiffres clés 2023
D’après le baromètre réalisé par Financement Participatif France et Mazars, 1,16 milliard d’euros ont été collectés sur 1 237 projets, avec un taux de rendement moyen de 10,3% et une durée moyenne de 22,1 mois. Ce segment obligataire a reculé de 28 %, représentant désormais 55,6 % de la collecte globale, un retour au niveau de 2021.
Répartition sectorielle des projets
L'immobilier résidentiel domine largement le marché représentant 77% des projets financés. Les opérations financées concernent majoritairement des projets d’amélioration de la performance énergétique, reflétant une orientation vers la durabilité.
Source : Baromètre du crowdfunding en France, 2023, focus immobilier, Mazars
Répartition des projets par type d’opérations financées
Les opérations de marchands de biens demeurent prépondérantes et 30 % des projets financés concernent des projets d’amélioration de la performance énergétique.
Source : Baromètre du crowdfunding en France, 2023, focus immobilier, Mazars
➡️Principaux indicateurs 2023
Une collecte en baisse, des performances en hausse
Le crowdfunding immobilier a connu une croissance remarquable, avec un TRI moyen stable autour de 9-9,4% au cours des dernières années, stimulé par le retrait progressif du financement bancaire traditionnel et une demande croissante dans un contexte de hausse des taux. Les avantages fiscaux, notamment le prélèvement forfaitaire unique de 30%, ont rendu ce type d'investissement attrayant pour les contribuables dans les tranches d'imposition supérieures.
Si la collecte a subi une baisse en 2023, marquant un recul de 28% par rapport à l'année précédente, elle a été ramenée à des niveaux similaires à ceux de 2021, avec une concentration significative (70% réalisée par seulement une dizaine de plateformes).
En 2023, les plateformes ont ajusté leur promesse de rentabilité pour mieux correspondre à la prime de risque, améliorant ainsi l'attractivité des projets pour les investisseurs avec un TRI moyen dépassant les 10%.
Le marché reste largement axé sur le résidentiel, bien que des investissements dans d'autres secteurs comme l'aménagement, les commerces et les bureaux aient été observés en 2023.
2022 | 2023 | |
Projets remboursés | 561 pour 382 M€ | 497 pour 533 M€ |
Taux de Rendement Interne (TRI) | 9.4% | 10,3 % |
Montant moyen de la collecte (par projet) | 987 284 € | 907 569 € |
Nombre moyen de souscriptions par Projet | 165 | 245 |
Contribution moyenne par souscription | 5 999 € | 3 709 € |
Maturité moyenne des opérations | 21,4 mois | 22,1 mois |
Tendances
Le marché continue de se concentrer sur la rénovation, la durabilité et les innovations telles que l'immobilier fractionné. Les opérations de marchands de biens restent prédominantes. Parallèlement, la promotion immobilière traditionnelle connaît un ralentissement, confrontée à des défis réglementaires, économiques et opérationnels de plus en plus complexes.
En 2023, le secteur a connu une augmentation notable des retards, affectant 20 à 25% des projets principalement émis entre 2021 et 2022, certains retards excédant six mois. Une légère hausse des procédures collectives a également été observée, touchant 2 à 4% des projets.
Ces difficultés ont souvent conduit à une révision des conditions de remboursement. Pour renforcer la sécurité des investissements, des mesures de garantie plus strictes ont été mises en place, telles que la fiducie-sûreté, l'hypothèque, la caution, etc.
Ces tendances soulignent l'importance d'une évaluation approfondie du risque et de la mise en œuvre de garanties solides pour protéger les investissements. Elles mettent en lumière la nécessité d'une gestion prudente et réfléchie des portefeuilles d'investissement dans un environnement en mutation.
➡️Est-il judicieux d'investir maintenant ?
Au cours de la dernière décennie, les prix de l'immobilier ont augmenté pour toutes les catégories d'actifs, avec une performance particulièrement forte pour certains types. Depuis plus d'un an, un ralentissement du marché se fait sentir, accompagné d'une baisse confirmée des prix. La situation pour les opérateurs immobiliers s'est complexifiée, tant au niveau de la réalisation des opérations que du financement. Avec le retrait progressif des financements bancaires, de nouvelles opportunités émergent cependant leur accès est souvent entravé par la difficulté d'accès au crédit traditionnel amenant de nombreux opérateurs à se tourner vers des alternatives et augmentant ainsi la demande pour des solutions non bancaires.
➡️ L’avis de JASON
Ce contexte crée un moment particulièrement propice pour l'investissement en dette privée immobilière. Avec des financements bancaires encore restreints, elle gagne en attractivité et continue de s'affirmer comme une alternative au financement bancaire viable et performante offrant une diversification aux placements financiers ou immobiliers traditionnels, tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales. Elle propose des garanties robustes, telles que des hypothèques de premier rang, et offre des rendements attractifs oscillant entre 10 et 12 %.
En 2023, les rendements ont même dépassé les attentes, avec un taux de rendement interne moyen supérieur à 10% selon les données de FPF, démontrant la résilience de cette option d'investissement face à l'inflation et aux variations économiques. Les projections pour 2024 sont également optimistes, avec un rendement initial prévu de 11% selon Fundimmo, et des garanties collatérales renforcées, comme des fiducies ou des hypothèques, ce qui accroît la sécurité pour les investisseurs.
Si la dette privée immobilière n'est pas exempte de risques, notamment en raison de son illiquidité potentielle, une gestion rigoureuse des risques, impliquant une sélection minutieuse des projets, une étude poussée des opérateurs et une évaluation approfondie des garanties permet de créer des portefeuilles résilients et performants.
➡️ Notre expertise
Avec plus de 20 ans d'expérience, notre expertise diversifiée dans l'investissement immobilier nous permet de sélectionner rigoureusement les opérations proposées. Grâce à une compréhension approfondie du marché et notre capacité d'adaptation, nous offrons des solutions de placement parfaitement ajustées aux besoins uniques de chaque client et aux dynamiques du marché.
Nous identifions et sécurisons des opportunités d'investissement de haute qualité, conduisant une analyse détaillée de chaque opportunité. Notre processus de sélection garantit l'accès à des deals exclusifs, optimisant ainsi le ratio risque/rendement grâce à l'ajustement des maturités et l'intégration de garanties renforcées, telles que des fiducies et des hypothèques de premier rang.
Nous avons développé un portefeuille diversifié d'opportunités en dette privée immobilière en collaboration avec des opérateurs de qualité.
➡️ Notre portefeuille
Principaux indicateurs de notre portefeuille de crowdfunding (dette privée immobilière) visant, sur une durée courte (12 à 36 mois), à rémunérer votre trésorerie (personnelle ou corporate) avec un coupon obligataire moyen de 10,03%* net de frais.
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