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  • Writer's pictureSébastien

La dette privée immobilière - un couple rendement-risque attractif

Avec la hausse de l’inflation et de son corollaire, les taux d’intérêt, les investisseurs ont besoin d’une approche permettant de générer des performances élevées au sein d’un couple rendement-risque attractif. La dette privée immobilière prend une place prépondérante dans cette stratégie.


➡️ Qu’est-ce que la dette privée immobilière ?


Également connue sous le nom de “crowdfunding immobilier”, il s’agit d’une solution de placement qui permet à des investisseurs privés de financer la réalisation de projets immobiliers en prêtant de l'argent à des professionnels du secteur. Ce financement s’effectue sous la forme d’une émission obligataire d’une durée généralement comprise entre  6 et  36 mois. Les rendements dont bénéficient les investisseurs sont de l'ordre de 8 % à 12 %.


➡️  La vision d’un leader en France


Dans une interview BFM, David El Nouchi, le président de de Clubfunding, explique pourquoi le timing est parfait pour investir en dette privée immobilière et cibler des projets d'une grande qualité. En d'autres termes, "comment fabriquer de la valeur immobilière malgré des niveaux de taux en augmentation" ?


Également, dans une conversation plus longue, Gautier Allard, le Directeur Général du même Groupe, partage sa vision du marché du crowdfunding immobilier et la manière dont il s’adapte au retournement du marché immobilier. Il explique que malgré la hausse des taux, le crowdfunding immobilier continue d’offrir des rendements intéressants pour les investisseurs, tout en soulignant les précautions prises pour minimiser les risques. Il évoque les critères de sélection d’opérations, la diversité des types de projets financés, l’importance de la qualité de l’opérateur et des garanties.


➡️ Les perspectives globales de la dette privée immobilière


L'année 2023 a présenté d’importants défis, entre inflation et hausse des taux qui a ont pour effet un renchérissement du coût du financement des opérations immobilières, soulevant des inquiétudes quant à la capacité de certains opérateurs à maintenir leurs marges sans affecter les taux de retard, voire de défaut​​.


Au niveau de la BCE, dixit François Villeroy de Galhau, les taux atteignent un plateau, sur lequel ils pourraient se maintenir au cours des prochains trimestres. Leur stagnation permettrait aux opérateurs de retrouver une certaine visibilité.


D’un point de vue global, selon les hypothèses d'évolution à long terme des marchés de JP Morgan, la diversification offerte par les actifs réels face aux chocs inflationnistes constitue un abri salutaire, les actifs réels possèdent une résistance naturelle à l’inflation et ont gardé le cap lors des phases inflationnistes antérieures.


Enfin, d’après la note de perspectives de la société de gestion Pimco, il pourrait également s'agir de l'une des meilleures périodes depuis des décennies pour déployer des capitaux.


➡️ 2022, un marché effervescent 


“Le crowdfunding immobilier obligataire constitue la locomotive du financement participatif en France et pèse pour un peu plus des 2/3 de la collecte globale.” 


En 2022, selon le baromètre de Mazars, ce marché a connu une croissance record en France, avec une collecte totale de 1,6 Md€. Cette croissance est portée par plusieurs facteurs, notamment la recherche d'investissements alternatifs offrant des rendements attractifs, la digitalisation de l'investissement immobilier et l'amélioration de la réglementation.



Le volume de collecte du segment immobilier progresse de + 40,2 % en volume de collecte quand la progression du secteur du crowdfunding dans son ensemble se situe à + 25,3 %. Il reste très majoritairement orienté sur le financement de projets immobiliers résidentiels.


Répartition sectorielle : 



➡️ Comment fonctionne la dette privée immobilière ?



➡️ Pourquoi s’y intéresser ?


La dette privée immobilière permet de rémunérer sa trésorerie personnelle, celle d’une holding, d’une SCI ou d’une société commerciale en cumulant de nombreux avantages :


  • Des rendements attractifs, de l’ordre de 10 à 12%, supérieurs aux autres placements court terme,

  • Un horizon d’investissement court / moyen terme (1 à 3 ans). 

  • Une diversification du portefeuille vers des produits décorrélés des marchés financiers,

  • Une classe d’actifs adossée à l’immobilier qui au travers de sa nature obligataire sort du champ de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI),

  • Un couple rendement / risque séduisant.


➡️  Quels sont les risques ?


La dette privée immobilière comporte plusieurs catégories de risques, dont quatre principaux liés à l'investissement immobilier : commercial, financier, administratif et technique.


Ces risques, qui portent sur les intérêts et le capital, sont encadrés par les garanties apportées par les opérateurs en contrepartie du financement. Personnelles ou réelles, elles ont pour objectif de prémunir le créancier contre l’insolvabilité du débiteur ou la non-exécution régulière d’une obligation.


➡️ Conclusion


Les investisseurs qui souhaitent s’exposer aux marchés immobiliers sans étendre leur exposition aux actions envisagent de plus en plus les opportunités offertes par la dette privée immobilière. Ces véhicules comblent un vide dans le financement de la dette et peuvent offrir la stabilité, la sécurité et les performances attractives, recherchées par les investisseurs en période d’inflation élevée.


L'intégration de l’impact social, des normes sociales et environnementales, de technologies avancées, telle que la blockchain, pourraient également stimuler davantage cette croissance en offrant de nouvelles opportunités aux investisseurs comme aux initiateurs de projets. Les plateformes de financement participatif innovent en proposant une gamme de projets plus large, plus accessible et diversifiée.


➡️ L’expertise de JASON


Notre expérience, à laquelle s’ajoute une sélectivité sans concession en matière d’analyse, nous permet de sourcer des opportunités d’investissement attractives, à court comme à moyen terme, qui atteignent les objectifs de rendement de nos investisseurs. 


Pour saisir ces opportunités, nous continuons à capitaliser sur notre stratégie, qui repose sur trois piliers principaux :


  • Exploiter le succès de notre veille active, de notre méthodologie de sourcing et d’analyse,

  • Continuer à accroître la part liée aux maturités courtes dans nos portefeuilles,

  • Maintenir notre exigence en matière de garanties,


Portés par notre culture fondée sur l'entrepreneuriat, la responsabilité et la discipline, nous avons créé un portefeuille d’opportunités en dette privée immobilière, initiées par des opérateurs reconnus, investies dans des projets diversifiés, sur des maturités courtes et apportant des garanties solides. 


Notre track-record offre des retours sur investissement attractifs et réguliers :



*tri moyen cible des opérations sélectionnées


Continuellement, au travers de cette solide expertise, nous continuons à identifier des opportunités d'investissement et à constituer une offre exclusive qui s’adapte à vos objectifs en matière de rendement et de diversification patrimoniale. 


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