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  • Writer's pictureSébastien

L’Owner Buy Out (OBO) immobilier ou « vente à soi-même »

Vous disposez d’un patrimoine immobilier locatif « important » et vous souhaitez transformer vos loyers, souvent fortement imposés aux revenus fonciers, en un capital immédiatement disponible ou en de nouveaux flux de revenus optimisés ?


Ce capital disponible vous permettra alors de réaliser de nouveaux investissements patrimoniaux, de mener de nouveaux projets ou encore de préparer la transmission de votre patrimoine immobilier.


➡️ Qu’est ce qu’un OBO immobilier ou vente à soi-même ?


L’OBO immobilier est une opération consistant à vendre un ou plusieurs immeubles locatifs que vous possédez en direct à une société, souvent une société civile immobilière ou une Sarl de famille, soumise à l’impôt sur les sociétés, dont vous êtes le principal gérant.


Pour réaliser l’opération, la société s’endette auprès d’un établissement bancaire afin de financer l’acquisition des biens objets de la cession.


➡️ Comment fonctionne l’OBO immobilier ?

L’OBO immobilier se matérialise par la création d’une nouvelle société ou par le recours à une société déjà existante, comme une société civile immobilière, dont vous détenez le contrôle.


En tant que propriétaire du bien locatif détenu en direct, vous allez le céder à votre propre société.


Pour financer cette acquisition, la société emprunte les fonds nécessaires à la banque. Les loyers seront perçus par la société afin de rembourser l’emprunt bancaire.


A titre personnel, vous percevez le prix de vos immeubles sous la forme de liquidités immédiates et/ou d’un droit à de futurs revenus sous la forme d’une créance en compte courant d’associé, qui est une dette que la société vous doit.


➡️ Quels sont les avantages d’un OBO immobilier ?


La réalisation d’un OBO immobilier présente de multiples avantages:


  • Percevoir des liquidités immédiates, les fruits de la cession pourront ensuite être utilisés pour réaliser de nouveaux investissements et diversifier votre patrimoine.


  • Réduire votre fiscalité personnelle sur les revenus locatifs, dans la mesure où la société acquéreuse, qui perçoit les loyers, sera soumise à l’impôt sur les sociétés. En l’absence de versements de dividendes, c’est la société, et non les associés, qui supporte seule l’impôt sur les sociétés sur les loyers perçus au taux de 15% jusqu’à un résultat de 42500 € et 25 % au-delà. La société ayant la capacité d’amortir les immeubles, les amortissements viendront en déduction des loyers et amoindrissent d’autant l’IS pouvant aller jusqu’à le neutraliser intégralement.


  • Transmettre par anticipation, votre patrimoine immobilier à vos héritiers en réduisant le coût de la transmission. En effet, vous transmettez les parts d’une société endettée qui a donc une faible valorisation résiduelle. La transmission des parts pourra se faire en pleine propriété ou en démembrement. Enfin, les statuts permettent d’organiser la gouvernance de la société et d'en conserver le pouvoir.


À noter que la donation en nue-propriété est fiscalement avantageuse puisque seule la nue-propriété sera taxée aux droits de donation selon le barème légal fonction de l’âge du donataire. Au moment du décès du donataire, les bénéficiaires de la donation retrouvent la pleine propriété des titres en franchise de droits.


➡️ Cas pratique :


Madame et Monsieur Dupont sont mariés sous le régime de la séparation de biens, de leur union sont nés deux enfants. Monsieur Dupont, âgé de 55 ans, souhaite protéger son épouse et ses enfants.


Situation antérieure à l'OBO immobilier

Situation initiale :

Monsieur Dupont détient seul et en direct un bien immobilier estimé à une valeur d’1 M€.










Réalisation de l'OBO immobilier

Réalisation de l’OBO :

Monsieur Dupont cède le bien à une SCI créée pour l’occasion. Il détient 100% des parts de la SCI. La cession du bien à la SCI déclenche le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière. La SCI s’acquitte des droits d’enregistrement et des frais de notaire.

La SCI souscrit à un emprunt de 600 k€ sur 20 ans afin de financer l’acquisition du bien. Pour financer le solde, Mr Dupont accorde un crédit-vendeur à la SCI. Le prix de la cession sera reversé à Monsieur Dupont qui sera libre d’utiliser ces liquidités pour de nouveaux projets.


Dans un second temps, Monsieur Dupont procède à la donation des titres de la SCI en nue propriété. La valeur des titres est de 400k€ (valeur de l’immeuble - dette). Selon le barème légal, la nue propriété est valorisée à 50% de la valeur en pleine propriété, soit 200k€ (400k€ x 50%). Chaque enfant se verra recevoir des titres pour une valeur de 100k€. Compte tenu de l’abattement de 100k€ sur les donations tous les 15 ans (ajouter lien), Monsieur Dupont n’aura à payer aucun impôt sur cette donation.


Situation finale une fois l'OBO effectué

Situation finale :

Le crédit est remboursé par les loyers. Monsieur Dupont peut disposer de son produit de cession, net d’impôt de plus-value, lui permettant de développer son patrimoine. A son décès, ses enfants retrouveront la pleine propriété des parts de la SCI.

Cette opération aura donc permis à Monsieur Dupont de transmettre la totalité des parts de la SCI en franchise d’impôts.



➡️ Des points de vigilance ?


Cette opération s’inscrit dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale couvrant les flux de revenus, la mise en place de financements, l’organisation de la transmission et doit faire l’objet d’une analyse sur-mesure. Voici quelques points de vigilance :


Objectifs recherchés autres que principalement fiscaux

Afin de se prémunir contre l’application de l’article L.64 A du Livre des Procédures Fiscales, l’opération devra s’inscrire dans un but autre que principalement fiscal. Cela peut inclure, par exemple, la protection de sa famille, la transmission de biens aux enfants ou au conjoint.


Valorisation incontestable du bien immobilier

L’administration fiscale apporte une attention particulière à l’évaluation du bien cédé et une sous-valorisation entraîne le risque d’exercice des droits de préemption (de la mairie ou du locataire). Cette opération présente moins de risques lorsqu’elle est réalisée sur la base de valeurs incontestables et à cette fin nécessite l’intervention d’expertises externes, source de sécurité fiscale. Le cas échéant, la valeur de la cession doit être cohérente avec celle déclarée pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Fonctionnement régulier de la société

L’interposition d’une société va permettre au propriétaire d’un bien immobilier de bénéficier de l’effet levier du crédit pour accroître son patrimoine. Plusieurs options existent : apporter ou céder le bien immobilier à une société, ou réaliser un mixte entre apport et cession.


Afin de choisir parmi ces modalités, il est indispensable de se faire accompagner par un conseil pour étudier les avantages et inconvénients de chacune de ces opérations. Une fois l’acquisition faite, il faudra veiller au fonctionnement régulier de la société. Dans le cas contraire, l’administration fiscale pourra considérer le montage fictif.

Il sera par exemple nécessaire de réaliser des assemblées générales d’associés, tenir une comptabilité et respecter les statuts (notamment l’objet social de la société) etc…


➡️ Combien coûte un OBO immobilier ?

  • Les frais de constitution de la SAS, ou de la SCI imposée à l’IS ;

  • Les frais de notaire et droits d’enregistrement, estimés à environ 7,5% du prix de vente, à la charge de la société;

  • Le coût de mise en place du financement et des garanties bancaires ;

  • À titre personnel, le paiement de l’éventuel impôt sur les plus-values immobilières.


La plus-value est totalement exonérée d'impôt après 30 ans de détention. L’opération d’OBO immobilier s’adresse plutôt aux biens détenus depuis un certain temps ou aux biens non grevés de plus value.


➡️ Valoriser, protéger et diversifier son patrimoine grâce à l’OBO immobilier ?


L’OBO est donc à la fois un moyen d’optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers, un outil de protection, de développement et de diversification de son patrimoine.


Les liquidités obtenues au travers de cet OBO seront placées et permettent d’augmenter votre surface patrimoniale. Il s’agira de réinvestir le fruit de la cession dans des placements financiers. Ces placements bénéficieront d’une fiscalité plus avantageuse que celle appliquée aux investissements immobiliers détenus en direct, car ils seront imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Les revenus et les plus-values perçus sont soumis à un taux forfaitaire unique de 30% « flat tax » qui comprend les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et l’imposition sur les revenus fixé à 12,8%, quelle que soit votre tranche marginale d’imposition.


Quelques idées de réinvestissement :


Dette privée immobilière ou Crowdfunding immobilier

Solution de financement alternative apportée par des investisseurs privés ou institutionnels à des foncières privées et des professionnels de l'immobilier à travers la mise en œuvre d’un financement obligataire dédié ou corporate pour des durées de 6 à 36 mois et en contrepartie d’un coupon généralement compris entre 8% et 12% par an.


Assurance-vie

L’assurance vie vous permet d’investir sur de nombreux supports (fonds € à capital garanti, actions, obligations, produits structurés, etc) en vue de générer du revenu, diversifier les risques, mais également transmettre les capitaux à des conditions avantageuses.


SCPI dans l’assurance vie

Chez JASON, nous sommes convaincus que le nouveau cycle de marché qui se dessine est producteur de nouvelles opportunités pour les investisseurs qui entrent aujourd’hui sur le marché. Pour accéder à ce marché, les SCPI sont des opérateurs privilégiés. Elles permettent d’investir de manière stratégique sur de l’immobilier de rendement mutualisé, diversifié et sans contrainte de gestion, avec des rendement potentiels compris entre 5 et 6%*.

*Les performances passés ne préjugent pas des performances futures


Fonds

Certains placements pourront faire bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, tels que les FPCI, exonérés d’impôt sur le revenu sous certaines conditions. Les FPCI (Fonds Professionnels de Capital Investissement), réservés aux investisseurs avertis ou professionnels souhaitant placer au moins 100 000 euros, sont un support d’ investissement dans le private equity aux multiples avantages.


➡️ L’avis de JASON :


Recourir à l’OBO immobilier s’avère une stratégie patrimoniale efficace qui génère des avantages fiscaux, des liquidités immédiates, une transmission facilitée et des opportunités de réinvestissement diversifiées.


Cette stratégie nécessite une compréhension approfondie ainsi qu’une maîtrise d’un ensemble de paramètres complexes incluant des aspects économiques, financiers, juridiques et fiscaux.


JASON dispose des compétences nécessaires pour accompagner sa mise en place avec une vision globale et une approche personnalisée, tout en s’assurant de l'alignement entre votre stratégie patrimoniale optimisée et vos objectifs à long terme.


N’hésitez pas à contacter nos experts pour plus de renseignements.








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