➡️ Le contexte
Après avoir connu une baisse discontinue des taux depuis plus de 40 ans et face à une inflation galopante, les Banques Centrales occidentales ont rapidement et significativement augmenté le niveau de leurs taux directeurs les passant de 0,5% à 4% en l’espace de 14 mois. Le mois de septembre a marqué un tournant majeur avec la dixième hausse consécutive des taux par la BCE.
Simultanément, ces Banques Centrales ont diminué la taille de leur bilan et le volume de la masse monétaire injectée dans l'économie, renchérissant ainsi significativement le coût du crédit, produisant un ralentissement de la demande et une baisse des prix des actifs au premier rang desquels, l’immobilier.
Dans ce contexte inédit, l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) a demandé, au mois de juillet 2023, aux Sociétés de Gestion immobilières de vérifier l’adéquation entre le prix de souscription des SCPI et la valeur de leur patrimoine.
En conséquence, plus d’une vingtaine de SCPI ont été conduites à annoncer des baisses de prix de part généralement comprises entre -10% et -15%. Cette baisse ayant pour objectif d’adapter le prix de la SCPI à la réalité du marché immobilier conduit instantanément à une hausse du rendement pour les futurs entrants.
Paradoxalement, et malgré une tendance générale à la baisse des marchés immobiliers, d’autres SCPI voient leurs expertises plus favorables, entraînant des revalorisations à la hausse de leur prix de part.
Face à ces évolutions divergentes, les investisseurs peuvent se questionner sur la stratégie d'investissement à adopter.
➡️ Où sont les risques ?
Les baisses concernent les SCPI historiques, majoritairement investies en bureaux franciliens peu optimisés. Ces SCPI ont massivement collecté dans un monde de taux bas et leurs portefeuilles immobiliers génèrent des rendements faibles au regard des taux actuels du marché.
Ces SCPI de bureaux possèdent majoritairement leurs actifs en Ile-de-France. L'adoption rapide du télétravail après la pandémie a eu un impact important et les entreprises locataires requièrent moins d'espace et sont de plus en plus tournées vers des biens centraux pour attirer les salariés. De plus, elles cherchent des bâtiments plus éco-responsables, que ce soit neufs ou rénovés. Les baisses de valeurs affectent plutôt « les bureaux vacants, mal situés, énergivores et peu attractifs pour les locataires, abonde Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. A la Défense, l'effet du télétravail est perceptible. Les entreprises réduisent leur surface pour privilégier plus de centralité et de qualité, afin d'attirer les talents ».
Et lorsque les prix des actifs sont surévalués, les souscriptions s’érodent et les retraits s’intensifient. Une telle configuration peut provoquer une difficulté de liquidité. Au 30 juin 2023, le cumul des parts en attente de cessions et des retraits non compensés se limitait à 0,35% de la capitalisation globale du marché, Contre 0,16 % à fin 2022.
A dividende constant, une baisse du prix de part augmente instantanément le rendement des nouveaux investisseurs et rend la SCPI à nouveau attractive. Les rendements ainsi produits s’élèvent généralement entre 5,5% et 6%, en phase avec la prime de risque historique des SCPI. Mais toutes les SCPI ne seront pas touchées au même rythme, ni avec la même intensité.
➡️ Le point sur les variations de prix
A la baisse …
L'instruction de l'AMF du 6 juillet, demandant aux sociétés de gestion de mettre à jour leurs évaluations patrimoniales à fin juin, semblait suggérer une certaine stabilité dans les valorisations. Les sociétés de gestion ont adopté une approche très rigoureuse en ajustant les prix de leurs parts. La tendance marquante de cet été pour les experts a été la profondeur de ces ajustements, notamment pour les principales SCPI de bureaux. Ces sociétés ont saisi cette occasion pour une "mise au point" sur les valorisations, choisissant d'absorber immédiatement d'importantes dépréciations.
« Suite à cet audit, certaines SCPI vont annoncer à leur tour la baisse de leurs parts d'ici à la fin du premier trimestre 2024 », précise Jean-Marc Coly, président de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).
Parmi les SCPI ayant baissé leurs prix de part, on compte :
Nom de la SCPI | Société de Gestion | Variation | Date de revalorisation |
Laffitte Pierre | AEW Patrimoine | -8,44% | 01/03/2023 |
Genepierre | Amundi Immobilier | -17,04% | 24/07/2023 |
Edissimmo | Amundi Immobilier | -13,92% | 24/07/2023 |
Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | -12,42% | 24/07/2023 |
Accimmo Pierre | BNP Paribas REIM | -17,07% | 24/07/2023 |
Elysées Pierre | HSBC | -7,03% | 09/08/2023 |
Fructirégions Europe | AEW Patrimoine | -9,87% | 01/09/2023 |
Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française REM | -7,02% | 13/09/2023 |
LF Europimmo | La Française REM | -9,57% | 13/09/2023 |
Patrimmo Commerce | Primonial REIM | -10,66% | 15/09/2023 |
PF Grand Paris | Perial AM | -15,81% | 15/09/2023 |
PF Hospitalité Europe | Perial AM | -9,50% | 15/09/2023 |
PFO 2 | Perial AM | -16,33% | 15/09/2023 |
PFO | Perial AM | -8,90% | 15/09/2023 |
Primopierre | Primonial REIM | -13,46% | 15/09/2023 |
OPUS REAL | BNP Paribas REIM | -9,80% | 21/09/2023 |
AEW Commerces Europe | AEW Patrimoine | -9,52% | 02/10/2023 |
AEW Diversification Allemagne | AEW Patrimoine | -9,80% | 02/10/2023 |
Atout Pierre Diversification | AEW Patrimoine | -9,22% | 02/10/2023 |
Source : pierrepapier.fr
… mais également à la hausse
Plus de 40% des SCPI ont noté une hausse de leurs valeurs en 2022. Face à ces augmentations de valeur, certaines sociétés de gestion ont réajusté à la hausse les prix de part pour rester conformes à la réglementation. En 2023, ces 8 SCPI ont en moyenne augmenté leur prix de part de 1,31% :
Nom de la SCPI | Société de Gestion | Variation | Date de revalorisation |
Atlantique Mur Régions | Otoktone 3i | +1,59% | 01/02/2023 |
Aestiam Cap'hebergimmo | Aestiam | +0,80% | 01/07/2023 |
Cœur de Régions | Sogenial | +0,76% | 01/07/2023 |
Fair Invest | Norma Capital | +1,00% | 01/07/2023 |
Kyaneos Pierre | Kyaneos AM | +1,85% | 01/07/2023 |
Novapierre 1 | Paref Gestion | +0,45% | 01/06/2023 |
Novapierre Résidentiel | Paref Gestion | +2,59% | 01/06/2023 |
Remake Live | Remake AM | +2,00% | 01/06/2023 |
Selectipierre 2 | Fiducial Gérance | +1,05% | 01/03/2023 |
Patrimmo Croissance Impact 1 | Primonial REIM | +2,92% | 01/07/2023 |
GMA Essentialis | Greenman Arth | +3,00% | 14/07/2023 |
Source : pierrepapier.fr
La plupart des SCPI ont confirmé qu'elles maintiendraient leur prix stable. Durant l'été, des sociétés comme Atland Voisin, Alderan, Advenis REIM, Paref Gestion, Sofidy, Altixia REIM, Allianz, et Novaxia ont adopté cette posture. Ainsi, la grande majorité des SCPI sur le marché semble résister à la tendance baissière du secteur immobilier.
« Nous disposons ainsi d'une belle fenêtre de tir pour nous constituer un stock d'actifs à prix intéressant. Actuellement, nous achetons des immeubles avec une rentabilité systématiquement supérieure à 7 %, ce qui nous permet d'accroître l'écart avec notre valeur actuelle de reconstitution et va nous autoriser à rehausser notre objectif de rendement 2023», indique Gautier Delabrousse-Mayoux, président d'Iroko (Pascal Frasnetti, SCPI : de nouvelles baisses de parts dans les 6 mois à venir, mais des occasions à saisir).
Comme dans toute crise, des opportunités d’investissement se présentent. Ainsi, cette situation a accentué le contraste entre les SCPI, les investisseurs privilégiant les fonds immobiliers les plus récents et les thématiques les plus solides. Certaines SCPI, agiles et disposant de liquidités importantes à investir sauront tirer le meilleur profit des turbulences actuelles du marché immobilier.
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