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SCPI, des hausses, des baisses, … et des opportunités

Updated: Nov 8, 2023

➡️ Le contexte


Après avoir connu une baisse discontinue des taux depuis plus de 40 ans et face à une inflation galopante, les Banques Centrales occidentales ont rapidement et significativement augmenté le niveau de leurs taux directeurs les passant de 0,5% à 4% en l’espace de 14 mois. Le mois de septembre a marqué un tournant majeur avec la dixième hausse consécutive des taux par la BCE.


Simultanément, ces Banques Centrales ont diminué la taille de leur bilan et le volume de la masse monétaire injectée dans l'économie, renchérissant ainsi significativement le coût du crédit, produisant un ralentissement de la demande et une baisse des prix des actifs au premier rang desquels, l’immobilier.


Dans ce contexte inédit, l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) a demandé, au mois de juillet 2023, aux Sociétés de Gestion immobilières de vérifier l’adéquation entre le prix de souscription des SCPI et la valeur de leur patrimoine.


En conséquence, plus d’une vingtaine de SCPI ont été conduites à annoncer des baisses de prix de part généralement comprises entre -10% et -15%. Cette baisse ayant pour objectif d’adapter le prix de la SCPI à la réalité du marché immobilier conduit instantanément à une hausse du rendement pour les futurs entrants.


Paradoxalement, et malgré une tendance générale à la baisse des marchés immobiliers, d’autres SCPI voient leurs expertises plus favorables, entraînant des revalorisations à la hausse de leur prix de part.


Face à ces évolutions divergentes, les investisseurs peuvent se questionner sur la stratégie d'investissement à adopter.



➡️ Où sont les risques ?


Les baisses concernent les SCPI historiques, majoritairement investies en bureaux franciliens peu optimisés. Ces SCPI ont massivement collecté dans un monde de taux bas et leurs portefeuilles immobiliers génèrent des rendements faibles au regard des taux actuels du marché.


Ces SCPI de bureaux possèdent majoritairement leurs actifs en Ile-de-France. L'adoption rapide du télétravail après la pandémie a eu un impact important et les entreprises locataires requièrent moins d'espace et sont de plus en plus tournées vers des biens centraux pour attirer les salariés. De plus, elles cherchent des bâtiments plus éco-responsables, que ce soit neufs ou rénovés. Les baisses de valeurs affectent plutôt « les bureaux vacants, mal situés, énergivores et peu attractifs pour les locataires, abonde Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. A la Défense, l'effet du télétravail est perceptible. Les entreprises réduisent leur surface pour privilégier plus de centralité et de qualité, afin d'attirer les talents ».

Et lorsque les prix des actifs sont surévalués, les souscriptions s’érodent et les retraits s’intensifient. Une telle configuration peut provoquer une difficulté de liquidité. Au 30 juin 2023, le cumul des parts en attente de cessions et des retraits non compensés se limitait à 0,35% de la capitalisation globale du marché, Contre 0,16 % à fin 2022.

A dividende constant, une baisse du prix de part augmente instantanément le rendement des nouveaux investisseurs et rend la SCPI à nouveau attractive. Les rendements ainsi produits s’élèvent généralement entre 5,5% et 6%, en phase avec la prime de risque historique des SCPI. Mais toutes les SCPI ne seront pas touchées au même rythme, ni avec la même intensité.



➡️ Le point sur les variations de prix


A la baisse …


L'instruction de l'AMF du 6 juillet, demandant aux sociétés de gestion de mettre à jour leurs évaluations patrimoniales à fin juin, semblait suggérer une certaine stabilité dans les valorisations. Les sociétés de gestion ont adopté une approche très rigoureuse en ajustant les prix de leurs parts. La tendance marquante de cet été pour les experts a été la profondeur de ces ajustements, notamment pour les principales SCPI de bureaux. Ces sociétés ont saisi cette occasion pour une "mise au point" sur les valorisations, choisissant d'absorber immédiatement d'importantes dépréciations.


« Suite à cet audit, certaines SCPI vont annoncer à leur tour la baisse de leurs parts d'ici à la fin du premier trimestre 2024 », précise Jean-Marc Coly, président de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).


Parmi les SCPI ayant baissé leurs prix de part, on compte :


Nom de la SCPI

Société de Gestion

Variation

Date de revalorisation

Laffitte Pierre

AEW Patrimoine

-8,44%

01/03/2023

Genepierre

Amundi Immobilier

-17,04%

24/07/2023

Edissimmo

Amundi Immobilier

-13,92%

24/07/2023

Rivoli Avenir Patrimoine

Amundi Immobilier

-12,42%

24/07/2023

Accimmo Pierre

BNP Paribas REIM

-17,07%

24/07/2023

Elysées Pierre

HSBC

-7,03%

09/08/2023

Fructirégions Europe

AEW Patrimoine

-9,87%

01/09/2023

Crédit Mutuel Pierre 1

La Française REM

-7,02%

13/09/2023

LF Europimmo

La Française REM

-9,57%

13/09/2023

Patrimmo Commerce

Primonial REIM

-10,66%

15/09/2023

PF Grand Paris

Perial AM

-15,81%

15/09/2023

PF Hospitalité Europe

Perial AM

-9,50%

15/09/2023

PFO 2

Perial AM

-16,33%

15/09/2023

PFO

Perial AM

-8,90%

15/09/2023

Primopierre

Primonial REIM

-13,46%

15/09/2023

OPUS REAL

BNP Paribas REIM

-9,80%

21/09/2023

​AEW Commerces Europe

AEW Patrimoine

-9,52%

02/10/2023

AEW Diversification Allemagne

AEW Patrimoine

-9,80%

02/10/2023

Atout Pierre Diversification

AEW Patrimoine

-9,22%

02/10/2023

Source : pierrepapier.fr


… mais également à la hausse


Plus de 40% des SCPI ont noté une hausse de leurs valeurs en 2022. Face à ces augmentations de valeur, certaines sociétés de gestion ont réajusté à la hausse les prix de part pour rester conformes à la réglementation. En 2023, ces 8 SCPI ont en moyenne augmenté leur prix de part de 1,31% :

Nom de la SCPI

Société de Gestion

Variation

Date de revalorisation

Atlantique Mur Régions

Otoktone 3i

+1,59%

01/02/2023

Aestiam Cap'hebergimmo

Aestiam

+0,80%

01/07/2023

Cœur de Régions

Sogenial

+0,76%

01/07/2023

Fair Invest

Norma Capital

+1,00%

01/07/2023

Kyaneos Pierre

Kyaneos AM

+1,85%

01/07/2023

Novapierre 1

Paref Gestion

+0,45%

01/06/2023

Novapierre Résidentiel

Paref Gestion

+2,59%

01/06/2023

Remake Live

Remake AM

+2,00%

01/06/2023

Selectipierre 2

Fiducial Gérance

+1,05%

01/03/2023

Patrimmo Croissance Impact 1

Primonial REIM

+2,92%

01/07/2023

GMA Essentialis

Greenman Arth

+3,00%

14/07/2023

Source : pierrepapier.fr


La plupart des SCPI ont confirmé qu'elles maintiendraient leur prix stable. Durant l'été, des sociétés comme Atland Voisin, Alderan, Advenis REIM, Paref Gestion, Sofidy, Altixia REIM, Allianz, et Novaxia ont adopté cette posture. Ainsi, la grande majorité des SCPI sur le marché semble résister à la tendance baissière du secteur immobilier.


« Nous disposons ainsi d'une belle fenêtre de tir pour nous constituer un stock d'actifs à prix intéressant. Actuellement, nous achetons des immeubles avec une rentabilité systématiquement supérieure à 7 %, ce qui nous permet d'accroître l'écart avec notre valeur actuelle de reconstitution et va nous autoriser à rehausser notre objectif de rendement 2023», indique Gautier Delabrousse-Mayoux, président d'Iroko (Pascal Frasnetti, SCPI : de nouvelles baisses de parts dans les 6 mois à venir, mais des occasions à saisir).


Comme dans toute crise, des opportunités d’investissement se présentent. Ainsi, cette situation a accentué le contraste entre les SCPI, les investisseurs privilégiant les fonds immobiliers les plus récents et les thématiques les plus solides. Certaines SCPI, agiles et disposant de liquidités importantes à investir sauront tirer le meilleur profit des turbulences actuelles du marché immobilier.



➡️ Notre expertise à votre service


Convaincus que le nouveau cycle de marché qui se dessine va offrir des opportunités d’investissement attractives pour les nouveaux entrants, nous considérons les SCPI comme des opérateurs privilégiés. Elles permettent d’investir, à partir de quelques milliers d’euros, sur de l’immobilier de rendement mutualisé, diversifié et sans contrainte de gestion.


Avec plus de 20 ans d’expérience dans ce secteur, l’équipe de JASON a rapidement intégré ce changement de paradigme dans ses préconisations pour ne recommander que des SCPI en mesure de tirer parti de ce nouveau cycle immobilier.


Nous mettons une méthodologie éprouvée à votre service, pour créer ou arbitrer votre portefeuille, en tenant comptes notamment des lignes directrices suivantes :


  • Identifier les SCPI à potentiel à travers une méthode quantitative visant à suivre les ratios clé (rendement, décote, prime de risque, report à nouveau, politique d’arbitrage, liquidité des parts). Cette méthode est complétée par des entretiens avec les gérants qui présentent leur stratégie, les risques et les opportunités,

  • Rationaliser les lignes du portefeuille et diversifier les SCPI selon , les typologie d’actifs, l’exposition géographique et les gestionnaires,

  • Optimiser la fiscalité en choisissant le mode de détention adapté à la situation de chacun: démembrement de propriété, assurance vie, SCI ou encore l’usage des SCPI européennes afin de bénéficier des avantages relatifs aux revenus de source étrangère,


De manière consolidée, le portefeuille que nous avons conseillé à l’ensemble de nos clients a délivré un rendement de 5,68%* en 2022 et s’est apprécié de 0,52%.

*Les performances passés ne préjugent pas des performances futures



➡️ Que faire maintenant ?


Vous détenez un portefeuille et vous vous interrogez sur les SCPI qui pourraient être amenées à baisser, celles qui ont baissé et qui pourraient à nouveau subir une baisse ?


Vous souhaitez profiter de ce nouveau cycle pour investir en immobilier et vous constituer un portefeuille de qualité sur le long terme à l’aide d’un professionnel reconnu ?




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